2016年9月30日，EB-5法案获得了短暂的延期至12月9日，之后又将会有哪些改变？短暂的两个月延期，会不会成为50万美金移民美国的最后机会？在赶搭平价移民美国末班车的最后时间里，投资人该如何高效的选出安全靠谱的项目？主要看两点：有成功经验的区域中心和优质的项目。

　　北京时间10月13日（周四）21:00，起司会特邀CanAm商务发展副总经理Jeanne YANG，为大家解析EB-5最新形势及王牌区域中心CanAm的第51个EB-5项目--魏勒比广场壹号，该项目已获得纽约市政府支持，地处布鲁克林黄金地段，市场需求强劲；100%股权抵押，借款人一级抵押；已取得土地所有权和两亿美元高级银行贷款；两倍超标就业盈余，绿卡及还款有保障。以下是部分精彩内容回顾。

　　EB-5最新政策及趋势解读

　　2016年9月30日，EB-5法案经过临时表决以后延期至12月9日，之后会再次面临表决。

　　12月9日之后将面临的改变趋势仍围绕以下几大话题：

　　第一、投资成本的增加

　　第二、关于EB-5目标就业区的改变

　　第三，关于EB-5区域中心的监管

　　第四，关于EB-5签证数量及排期的讨论。

　　王牌区域中心CanAm的历史背景及业绩

　　1990年，美国议会创设EB-5法案，1993年正式推出EB-5区域中心法案。2002年CanAm成立了第一家区域中心PIDC费城区域中心，五年期满还款的项目数量已达到23个。2011年以后区域中心的发展进入井喷期，到现在区域中心的数量已经达到了800多个。除去2011年以前成立的区域中心，剩余的700多个区域中心都还没有走完一个EB5五年的流程。所以CanAm费城区域中心的还款数量基本上可以抵得上所有区域中心还款数量的总和了。

　　CanAm 自1987年成立，专注于加拿大投资移民，2011年以后的15年则专注于EB5投资移民。CanAm的所有傲人成绩，都是与CanAm秉承的理念相符的，即一定要让投资人实现投资目标，包括两个永久绿卡取得和还款。

　　在I-829方面，CanAm已经帮助1817个家庭获得了I-829的批准。

　　在本金还款方面，目前为止一共有1333个投资家庭，已经取回了全额本金50万美金。而且都是按期、按时取回的。到2016年年底，会有另外两个项目还款，届时还款的数量和投资家庭的数量将达到1600多个投资家庭。

　　目前为止，中国50%以上的I-829永久绿卡批准都是来自于CanAm。

　　纽约魏勒比广场壹号项目介绍

　　魏勒比广场壹号项目，位于纽约市布鲁克林区。纽约是全世界文化和金融中心，一共有五个区，包括布鲁克林、皇后区、曼哈顿、布朗克斯和史泰登岛。布鲁克林则是纽约市人口最多的区，也是很多银行和信用合作社的起源地。

　　纽约市政府在2004年开始规划布鲁克林的发展。即已经开辟出很大一块土地。未来将建造很多的办公楼、商业综合楼等等，现在将近有114亿美金投资在布鲁克林区。

　　项目八大亮点：

　　办公空间需求强劲。在布鲁克林，办公楼尤其是A级写字楼的空间也是非常紧张的，只有4%的办公空间空置率，所以，布鲁克林的未来发展是非常有前景的。

　　项目地处黄金地段。正对面是曼哈顿下城金融中心所在地，从布鲁克林到曼哈顿只需要五分钟的车程。附近有很多条地铁线，四通八达。

　　具有吸引力的租金。办公租赁价格与曼哈顿相比是非常有优势的。现在曼哈顿的办公租赁价格，基本上能达到80-100美金/每平方英尺。布鲁克林未来的租赁价格，应该是在50美金/每平方英尺。高昂的租赁价格使得一些企业不得不选择离开曼哈顿。而布鲁克林则起到了承接曼哈顿或者延展曼哈顿办公空间的作用。

　　已取得土地所有权。2004年开发商已得到土地所有权。

　　已获得两亿高级建筑贷款。项目已从M&T Bank获得两亿美金的高级建筑贷款。

　　项目已开始进行预租。开发商有信心在开工之前，在预租方面达到75%左右。

　　逾2倍就业盈余，绿卡有保障。项目计划招募120个投资人，就业所需要的数量是1200个，项目将创造的就业机会是2464个。

　　100%股权抵押。股权的行使权优先于银行的抵押权，即如果开发商在五年期到期之后，违约没有还款，投资人则可以先行行使股权权利。

　　魏勒比项目的总预算是3.98亿美金，其中两亿美金是银行建筑贷款。EB5占比15%，即6000万美金。还有将近1.39亿美金是由开发商自己投资的股本部分，包括了7900万的土地价格，剩下的6000多万是开发商的现金投入。

　　项目评估由Marshall&Stevens公司做出。在建筑完工时的评估价值是五亿美金。在运营稳定时，价值六亿美金。去掉银行贷款两亿美金，还剩下四亿美金，可以覆盖EB5贷款将近四到五倍， 所以EB5投资人的还款安全性是非常高的。

　　从项目蓝图上面，可以看到办公楼非常的漂亮，顶层会有观景台，20层左右会有一个非常大的露台。可以开一些小型的比较Casual的会议，或者比较私密的会友等活动。

　　项目的借款方是JEMB Albee Square公司，隶属于JEMB Realty。JEMB Realty在1990年创立，是一个家族企业。到目前为止的26时间一直在经营或者开发美国和加拿大的地产。经营的物业总价值超过20亿美金，是一个非常大的开发商。与Forest City一起合作开发魏勒比广场壹号项目。

　　Forest City也是一个百年以上的房地产开发公司，主要在纽约地区比较活跃，同样在布鲁克林做过很多物业开发。年资产总额超过89亿美金。

　　另外，还有许多业内的佼佼者共同参与项目。

　　如项目的建筑的设计由KPF来完成。KPF是全球知名、权威的建筑师事务所，设计过很多项目，包括中国上海的国际金融中心、广州东塔、深圳国际金融中心，伦敦的双塔，韩国Abu Dhabi等等，世界上的顶级地标性的建筑很多都是KPF设计。

　　建筑公司Gilbane，私人控股公司，在福布斯排名榜上是第108位，是项目的建筑承包。

　　项目的贷款银行是美国第十七大商业银行控股公司，M&T Bank。

　　项目也得到政府官员的大力支持。因为可以为布鲁克林的经济增加一股动力，在未来的职业发展或者就业方面，可以提供很多的机会。所以，对于中国投资人来说是非常好的投资机会。

　　总的来说，项目所创造的就业是非常充足的，绿卡有保障。而贷款比例不高，价值又非常高，项目的净值也非常高，还款方面更是比较没有风险的。

　　最后，CanAm的历史业绩也可以作为一层保障。到目前为止，CanAm已经成功募集了23亿美金的EB5资金。已经帮助3100多个家庭取得了临时绿卡，1800多个投资家庭获得了永久绿卡，1333个投资家庭已经拿回了投资本金的返还，而且是百分之百的按时返还。所以，对于EB-5投资人来说，选择区域中心和优质的项目，这两点是最重要的。

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