近年来，海外置业逐渐成为国内高净值人群茶间饭后的重要谈资，而美国房产更受中国买家青睐。截至2017年3月，中国人是美国房地产市场最大的海外买家群体，在过去一年内支出317亿美元用于在美国置业。佛罗里达州则仍是最受国际买家欢迎、在国际购买交易中占比最高的州（22%），德州（12%）、加州（12%）并列第二位。

那么，2018年美国房地产市场的趋势是怎样的？还值得中国买家购买吗？我们先来看看美国最大房产市场信息平台Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas是如何预测的：

1.房产市场依然非常坚挺

Aaron Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。”日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始升高。

CoreLogic 首席经纪学家 Frank Nothaft 博士认为，“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是却给买家们带来不少挑战。”“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房 (Starter Homes) 的价格上涨很快，买家的负担能力进一步下降。”“如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，近几年来房价处于一个相对高水平增长的状态还将在大多数市场中持续下去。”

2.房价有望上涨6%

根据Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。从地区看，中国买家关注的热门美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西，西雅图和洛杉矶。

Zillow 的11月房产市场报告显示圣何西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨约17.5％，西雅图的房价涨幅约12％，华盛顿州，犹他州，也都超过了10%，加州超过了7%。

3.利率还将继续上升

基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。到2018年底，Zillow预计利率将在2%到2.25%之间，大约上升100个基点。此外，他还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%，不过按历史标准衡量依然非常低。

华人关心的几个州的房价增长预测

根据 CoreLogic 在1月2日最新发布的美国房产数据显示，在全美范围内，美国房产市场持续上升，在2016年11月到2017年11月期间，全美房屋的房价全年平均同比上涨7.0%；而2017年11月份环比2017年10月则增加了1.0%。华人所关心的几个州未来一年的房价增长预测如下：

美国知名大城市的房价指数

根据 CoreLogic 的最新数据，截止到2017年11月，美国知名大城市的房价指数如下：

1.旧金山湾区

旧金山湾区都市圈的房价中位数为 $1,128,300，较去年同期相比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。根据预测，旧金山湾区都市圈未来一年的增速为8.1%。

2.洛杉矶

洛杉矶都市圈的房价中位数为 $625,600，较去年同期相比上涨7.5% ，与上月相比则环比上涨了1.7%。根据预测，洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.5%。

3.纽约

纽约都市圈的房价中位数为 $429,400，较去年同期相比上涨了7.4%，与上月相比则环比上涨了2.7%。根据预测，纽约都市圈未来一年的增速为2.3%。与其他城市相比，曼哈顿地区的房屋价格较高，房价中位数为 $1,441,000。

4.西雅图

西雅图都市圈的房价中位数为 $463,800，较去年同期相比上涨了12.3%，与上月相比则环比上涨了2.8%。根据预测，西雅图都市圈未来一年的增速为4.9%。

5.达拉斯

达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为 $280,000，较去年同期相比上涨了5.7%，与上月相比上涨了0.7%。根据预测，达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.6%。

最后，我们再来看看高盛最近发布的一份美国经济报告，讨论了2018年最重要的几个问题。

1、经济复苏的平均增长率保持在2.2%以上

预计在2018年，实际GDP增长率将达到2.6%，略高于2017年。预期经济将保持持续健康的增长，其依据主要有如下三个原因：当前的经济增势强劲；来自于良好的金融环境持续不断的有利刺激；财政政策的适度提振。

2、失业率会降至3.5％

预计明年需求增长将放缓。原因之一是，我们认为，进一步的周期性扩张将推动经济超越其长期产能。最明显的迹象很可能就是，失业率会进一步大幅下降，到2018年底，失业率会降至3.5%左右，这是自1960年代末以来的从未出现过的情况。

3、独栋屋房价会进一步上涨

在2018年，住房市场将面临一系列挑战。首先，税收政策，标准扣除额的增加将说服更多的家庭停止列举他们的税收扣减，这增加了偿还抵押贷款的边际成本；

其次，我们预计，在2018年，10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率将上升约50个基点。未来几年，加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。

第三，我们仍预计房地产市场将继续复苏，至少在核心的独户住宅领域是如此。最大的积极因素是供需平衡的持续紧缩。过去一年，房屋空置率大幅下降，目前处于2001年以来的最低水平。这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹。在未来几年，人口和周期性因素可能会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。这相当于每年约有50万户的需求向所有者转变。

4、美联储加息

美联储自己的预测仍然是三次加息，这比市场预测的还要多一次。但即使是这样的预测也会让我们觉得很保守，部分原因是，我们认为失业率将会大幅降低。我们的预测是四次加息，即自2016年末以来，每季度一次的紧缩政策的延续。

虽然核心通货膨胀率可能仍略低于美联储的目标，但是失业率已经比美联储预计的可持续的速度低0.5%。并且，在明年，这一数字可能会再跌0.5%到0.75%。除非金融环境大幅收紧。

综上所述，自2016年初以来，美国经济增长大幅提速，主要原因是金融环境的改善，对经济复苏带来了更为积极的推动力。在2018年，经济增长仍将远远高于平均水平。

美国当前的经济复苏势头强劲，大量利好的财政政策，以及减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。此外，美国的劳动力市场逐渐改善，高盛预计到2018年底，美国的失业率将降至3.5%。总体来说，2017年的美国地产仍将持续过去一年的上涨势头，利好因素不少。

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