买房一直是华人最爱的一项投资之一，海外房地产市场也是华人非常看重的置业方向。高力国际公布最新监测数据：2017年中国投资者在海外的房地产投资录得395亿美元（约2502亿元人民币），创历史新高，较2016年增长8%。

而美国房产一直是中国买家的首选，中国买家连续多年成为美国房市最大的海外买家，就连最近的中美贸易战也没有影响大家购买美国房产的热情。

4月9日，美国最大房地产开发商之一莱纳公司（Lennar）总裁Chris Marlin在博鳌亚洲论坛现场接受采访时表示，首先，贸易摩擦肯定会对商业造成负面的影响。但目前，我们还没有看到中国投资者受其影响的迹象，美国房地产行业仍是稳定、安全的状态，并且对中国投资者有着强大的吸引力，中国投资者对美国住房的需求仍很高。

美国房产确实有永久产权、市场稳定、保值增值等诸多优势，但是大家也一定要注意税务成本。

因为在美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。如果购买的是商业地产，需要缴纳的个人所得税更多，因为租金更高。

交这么多税，在美国投资房产岂不是要亏本？其实，我们是可以在一定范围内合法合理避税的。究竟如何操作？可以分为初级避税、中级避税、高级避税、终极避税四种，快跟小帮一起来看看吧。

初级避税

我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。

对于以个人名义买房投资的，可以通过以下费用抵税：

1.房子的地税(房产税)，保险费

2.房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

3.房子的维修费

4.房东到美国来往的机票，餐旅费

5.房地产公司的管理费

6.房地产经纪的中介费

7.寻找租客的广告费

8.自己未成年孩子的抚养费

中级避税

对于用公司名义投资房地产的，在使用所有初级避税法则的同时，还可以使用以下费用抵税：

1.您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。

2.美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税（就算您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）。

3.为美国员工发奖金、礼品，也可以抵税。

4.以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。

5.您所有招待客户：请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用来抵税。

6.您可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税。

7.您可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税的。

8.您甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。

虽然以公司名义买房有很多税务上的好处，但把房产放在公司名下有利也有弊。公司和个人买房的区别在于，如果是用公司来买房，责任就限定在公司里面，不会跟个人其他资产交割在一起。如果有两栋房产你都放到一个有限责任公司，你其实是把这个责任并在了一起，并没有达到分割这个责任的目的。

如果在美国投资很多栋房产，如果每一栋房产都放到一个公司的名下，整个公司成立的费用，报税的费用和申报的手续就变得十分的复杂，同时如果房子是自住，你用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度，所以是不是适合用公司买，还是用个人买，要根据每个人的不同情况而定。

小帮提醒：以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。但所有费用，请务必保留原始发票、收据、邮件确认信等作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

高级避税

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效。

为了能解释的最通俗易懂，我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓，我省略您买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。 

这时候您有2个选择：

A.您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。

B.您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4栋：投资25万*4，年租金：8万*4，本息：6万*4，年净收入：2万*4=8万

同样是年纯回报8万美金，看似和A方法效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万，800万的回报！

这20年，您的纯回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。

您要知道，房产价值20年可是会增长很多很多的，乘上4倍更是不得了。同时，银行每年的本息还款是逐年递减，也就是说第一年还6万，以后每年都会越来越少，这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了，不去计较房产升值，租金增加，利息递减等因素，方式B的回报在20年里是方式A回报的8.6倍！

终极避税

美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031交易法则。

大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。

打个比方，您通过100万买了个商业地产，某一年房产涨价为200万，您卖出后收益100万，这个时候您可不要高兴的太早，山姆大叔可是瞅着您要找您收税钱呢！ 

对于这100万的收益，首先需要交30%的财产增值税(Capital gain), 这一下30万利润没了。别急，剩下的70万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最后年终，如果您有一半剩下，那就不错了。如果您不懂避税，这钱可是必须要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法则，您就可以1分钱税不用交！

所谓1031交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。

同样那个例子，在卖房后得到200万后，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！一年，您的净资产增加了100万，但不用交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

利用1031交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。

美国玩转避税法则暂时告一段落，避税是为了资产更好的翻倍，所以美国人一般手头没什么现金，但是资产惊人。但是避税必须要有法律依据，票据是必须的，避税不是偷漏税，不是造假。在美国如果造假，处罚很严重。

如何根据您的个人情况规划避税方案？咨询美国税务问题，请拨打400-085-6660，专业顾问将在24小时之内与您联系。

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