上一篇，移民帮专家、日本民宿管理及地产开发专家肖先生为大家介绍一下日本的民宿新法对房产市场的影响（相关阅读），此次介绍2019年日本不动产投资有哪些机遇以及面临的风险。

为何选择投资日本房产

每年日本都吸引了全球大量的投资人赴日本进行房产投资，为什么呢？

因为安倍政府上台后提出了两条新政，就是安倍经济学的核心。第一条是金融缓和，指投资人可在日本购买金融产品，例如股票、债券、虚拟货币等，都是合法的但是税收极高，最高可达50%，换言之投资人收益的50%需交给政府。因此，很多在日本的投资人放弃了金融产品，转而投向更加稳定的不动产市场。

安倍政府的第二条是观光立国，这四个字非常重要，带来了大量的海外游客，部分游客旅游观光后喜欢上了日本，因此也会对日本房地产进行投资。例如以粉雪闻名的北海道，从2016年到现在，土地和不动产的价值每年超40%上升幅度，最高达到70%。

日本房产投资的机遇

2019年投资日本房产的机遇与上文提到的观光立国有很大的关系。安倍政府提出，到2020年日本要接受全球4000万的游客。截止到2018年，日本接收的外来游客已经超3200万人次，加上东京奥运会的带动，到2020年安倍政府4000万游客的目标是可以实现的。

日本政府也做了明确的规划，2018年通过赌场合法的条约，2024年大阪的赌场即可建成，目前就已经吸引了来自全球各大赌场的开发商。2025年，世博会将在大阪举行。

有了这些国际大型峰会赛事的带动，日本的观光旅游业呈现出不断向上、蓬勃发展的趋势。观光旅游业的发展，必将会带动观光不动产的发展。观光不动产中很多项目与个人投资人没有关联，例如大型酒店、庄园等，那么更适合投资人的项目就是民宿。

日本房产投资的挑战

日本房产投资除了机遇，同时也面临着风险。

首先是自然灾害。想必大家都知道，日本处于地震带，是一个地震频发的国家，偶尔也会伴随着海啸。因此在选购日本房产的时候，首要考虑的便是房龄。选择1981年之前建成的房产比较危险，日本在1981年推出新耐震基准，根据这个基准建造的房产可防御七级地震，但是在1981年之前建造的房产并不是按照此标准建造，遭遇地震就比较危险。

另外保险也是规避地震风险的有效方法。在日本，地震险包含在火灾保险之内，保费便宜，一年1000-2000人民币左右即可。

相对地震而言，海啸带来的伤害要大得多。因此喜欢海景房的投资者购买海边房产，一定要注意房产的防汛措施，以及离海平面的高度是否能够达到要求。尽量避免潜在风险。

除了自然灾害，日本当地的地方性政策以及土地性质也是一大风险。

第一风险是借地权，主要是针对于公寓类型的房产。例如在网上看到的东京40万、京都30万等便宜房产均属于借地权的范围。借地权，顾名思义就是借用土地，每年需要付给土地所有者一定的租金，这就产生了另外的支出。所以购买日本房产，一定要选择永久所有权的房产。

日本大部分房产都属于永久所有权的，购买之后，房产和土地即归个人所有，这也是购买日本房产的优势之一。

第二风险是建筑不可土地，主要是针对京都及奈良的古屋。日本的大部分古屋价格便宜，20-30万就可买到户型很大的房产。根据上文提到，1981年日本政府出台的新耐震基准法规定，大量不沿道路的土地不能建造房产，只能用做公园、停车场以及后花园等，这些地区就属于建筑不可土地。

假如购买了这些土地上的古屋（古屋建筑年代久，在法律出台前就已建成），若要用于民宿出租，需进行改造装修等，但古屋位于建筑不可土地，政府不允许对其进行改造，只能对室内进行简单的粉刷等措施。所以，各位投资者在选购古屋的时候，一定要注意房产是否位于建筑不可土地上，以及古屋的新旧程度。

有人说，到日本购买一整栋楼或者别墅，没有业主委员会，去申请酒店或旅馆牌照，对房子简单翻新之后就可用作民宿。其实，有的房产是不能申请酒店或旅馆牌照来全年用作民宿出租的。因为日本的土地用途法规定，在住居专用土地、工业土地不能建造酒店或者旅馆。

因此，如果投资人购买了上述两类土地上的房产，是不能申请酒店业的相关资质，换言之房产不能全年出租，只能做180天的民宿。所以投资人在选购房产的时候，一定要注意其土地性质以及地方性政策。

京都伏见酒店民宿项目

有了上述的详细介绍，相信大家都对都买日本房产的类型有了一定的了解，今天小帮为大家推荐京都伏见地区的酒店民宿的项目，持有酒店牌照，可全年出租。

本项目就是位于京都府伏见区，京都府是大阪都市圈的组成部分，作为世界知名的古都有许多世界遗产，每年有大量的游客到此，因此近年来京都府的酒店入住率非常高。2017年京都府酒店平均入住率到达了88.8%，在4月的枫叶季和11月的红叶季都到达了94.8%和94.1%。伏见区作为京都府的观光区，是游客最喜欢停留的地区之一，有数十个观光景点，其中又以伏见稻荷大社、十石舟等最为知名。

本项目是酒店式公寓，位于京都府南部的观光地伏见区，单价大约在100万人民币/套，购买后作为旅游区民宿出租即可获得出租收益。项目距离伏见车站2分钟，伏见车站到京都站地铁9分钟。项目土地面积233.43平方米，建筑物施工床面积729.48平方米，一共有27个客房，全部自带卫浴及厨房，还有一个管理室。

外观效果图

室内效果图

此项目有三种运营方案，第一种包租方案，第二种不包租限定管理方案，第三种不包租全管理方案。大部分投资人会选择包租方案，即由运营公司来管理、承租房产，无现地管理费、清洁费、维修基金等，每年净收益率7%，连续给五年，五年后投资人可选择继续包租协议，或者可选择自己运营。

小帮来帮您算笔账，一套房产单价100万人民币左右，年收益为7%则为7万人民币。若达到18万人民币的营业额要求，则需购买三套房产，年收益达到21万人民币。因此，购买房产申请移民的话则需300万人民币左右。您只需购买房产，开发商承诺包租，购房后即可申请投资经营管理签证。

日本距离中国很近，是亚洲为数不多的发达国家之一，又有着很强大的经济地位，差异不大的文化环境吸引着一些人想要投资日本房产。只要房产持续出租，获得收益，就能全家获得日本永驻身份，享受日本福利。咨询日本投资经营签证相关问题，可拨打400-085-6660。

关于日本投资经营管理签证，可参考上一篇律师介绍日本的移民政策（相关阅读）时的详细介绍。

“日本投资经营签证”申请条件

1、无年龄、无语言、经商背景、资产来源等要求；

2、无犯罪记录；

3、在日本成立公司，注册资本金500万日元以上（约合人民币30万元）；

4、在日本有固定的办公场所设立的在日企业每年营业额至少为300万日币。

注：配偶和未成年子女可以随行。

项目优势：

快审批：办理快速，要求低，申请周期约6个月；

易申请：项目政策稳定，历史悠久，成功率高；

低风险：投资金额合理、经营形式丰富，投资不动产回报高；续签要求低，保持每年公司营业额达到300万日元；

高福利：医疗、教育福利好，离中国近，往返便利；入籍要求低，无明确居住要求。

护照高性价比：投资满五年之后申请入籍获得日本护照。而日本护照是全球最好用的护照之一，在2019年亨利护照指数排名中，日本免签/落地签189个地区排名全球第一。

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