2014年日本政府实施国内经济促进计划，开放投资市场。至2017年，东京、大阪、名古屋、京都等主要城市，房地价格均有明显上升。

近年来，因为东京奥运会、大阪市博会、G20峰会、名古屋亚运会等经济刺激点共同作用，而且到日本买房还可以申请日本的投资经营管理签证，进而移民日本，因此日本房产投资受到越来越多的中国投资人追捧。

但在日本买房的时候会伴随着各项复杂的费用，特别是税。不仅在买房时要交税，占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。因此很多初级投资者会很迷茫，都过来咨询小帮，今天我们来详细谈一谈在日本买房、持有、出租、出售等各个阶段的税费情况。

注：2019年7月23日，1人民币 = 15.7082日元。

首先我们需要了解去日本买房的流程。整个过程需要4-7个月左右的时间。

在日本买房时的税费

在日本买房时一般需要缴纳印花税、不动产登录免许税、不动产取得税等税费，如果是二手房，税费约占房价的6%-8%，新房约为房价的3%-5%。

1.印花税：根据房屋买卖合约所记载的金额确定税额。

2.中介费（新房无中介费）：房产交易价格×3%+6万日元。

3.不动产取得税（购房三个月后缴纳）：土地固定资产评估×3%+建筑固定资产评估价×4%，在取得不动产后3-6个月之间，会收到“纳税通知书”，非居住者必须要设立纳税管理人。

4.不动产登记免许税（购房后缴纳）：土地固定资产评估价×2%+建筑固定资产评估×2%+司法书士（国内叫法称律师）报酬（日本有专人负责产权转让登记手续费，手续费估约10万-40万日元左右，根据情况而定）。

5.保险费用：火灾保险约5万日元（一次性10年）。

6.产权转移登记律师费：代办以上所有手续的司法书士报酬、交通费等。通常占成交金额的1%左右。

日本房产持有的费用

在日本持有房产的税费主要包括固定资产税、都市计划税、物业费等，一般占房价的1%-1.5%。

1.固定资产税/年：固定资产评估价格×1.4%。

在日本，房产与土地一起都属于固定资产税的内容。日本从1950年就开始征收固定资产税，有着成熟的管理制度。固定资产税是一种地方税，即缴纳给市町村政府的税金。

注意：每年4月份左右发出通知，从6月份起每年分4次缴纳。如果是新建住宅，在购买后5年内可以享受减税措施，因此税额较低，在第6年税金会增加，这点需注意。

2.都市计划税/年：固定资产评估价格×0.3。

3.物业费/年：根据实际情况收取。

4.物业修缮基金：修缮金、维修费用等。该费用通常都是由物业管理公司代为收取。一户建无需缴纳。

5.租赁管理费/年：将房屋委托给租赁管理公司所支付的费用。一般是收取房屋年租金的5%。

6.所得税/年：净所得 x 税率（5%~40%）x 复兴特别所得税（2.1%），租金收入-必要经费=净所得。中国所得税为5%~40%。

7.税理士费用：税理士为代理申告、缴纳，以上费用的服务费，申报一次的费用大概是2-3万日元。

一般说来，土地面积越大，金额越高，税金就越高；同理，房屋建筑面积大、造价高的，税金也高。另外，各种和固定资产有关的税金，凡是自用住房和小户型的，基本上都能够享有一定程度的优惠。

日本卖房产生的税费

在日本卖房子主要有中介费、转让所得税、产权转移登记律师费等税费，约占房价的6%。

1.中介费：卖房和买房税率一样，房产交易价格×3%+6万日元。

2.转让所得税：收入金额（售房）取得费-{取得费（当购房时）+转让费}-特别控除额。

取得不动产5年以内出售（短期转让税）:

所得税：转让所得金额x30%

住民税：转让所得金额x9%

（非居住者免税）

取得不动产5年以上出售时（长期转让税）：

取得税：转让所得金额x15%

住民税：转让所得金额x5%

（非居住者免税）

3.产权转移登记律师费：同买房相同。

如何减免税费？

在日本买房，土地所有权归自己，每年的固定资产税约为总房价的千分之三。那么，如何才能不违法，又少交固定资产税呢？在以下几种情况，固定资产税会被打折哟~

1.如果买新公寓，买一楼

如果在2018年后，买入新楼房，那么一楼的固定资产税，要比二楼便宜，顶层要比一楼多交10%的固定资产税。

2.买二手房，房龄越老固定资产税越少

3.买入新房后，6年以内卖掉

新房购买6年以内，建筑部分的固定资产税是半额。

4.向固定资产税减免制度靠拢

牵涉到房子的用途。在东京，如果购入的房子用来做保育园，那么固定资产税是0日元；在冲绳，如果购入的房子用来做工厂，那么固定资产税是0日元。

5.如果重建，在12月31号前拆除旧房

固定资产税征收的对象标准是：每年1月1号那天持有固定资产。

6.用信用卡支付（有积分制度的卡）

有的信用卡，可以用来支付固定资产税，且获得积分，大致在0.5-1.2%之间。

小帮总结：

日本税费固然复杂，但是综合起来看税费比例并没有特别高，日本房产投资更注重的是租售比。因为日本是旅游大国，民宿、酒店等住房的需求非常大，一般的房产扣掉各种费用后租售比能达到6%左右甚至更高，将房子出租出去可以快速回本。

而且房价涨幅也很可观，2018年东京房地产的交易额就上涨了15%，今年4月份东京市中心的几个区域，千代田区港区以及中央区，房价已经达到了7.3万每平米，跟去年同期比起来已经上涨了10%。

下面小帮就给大家推荐，日本京都府南部地区的HOPETREE伏見房产投资项目。

京都伏见酒店民宿项目

有了上述的详细介绍，相信大家都对都买日本房产的类型有了一定的了解，今天小帮为大家推荐京都伏见地区的酒店民宿的项目，持有酒店牌照，可全年出租。

本项目就是位于京都府伏见区，京都府是大阪都市圈的组成部分，作为世界知名的古都有许多世界遗产，每年有大量的游客到此，因此近年来京都府的酒店入住率非常高。

2017年京都府酒店平均入住率到达了88.8%，在4月的枫叶季和11月的红叶季都到达了94.8%和94.1%。伏见区作为京都府的观光区，是游客最喜欢停留的地区之一，有数十个观光景点，其中又以伏见稻荷大社、十石舟等最为知名。

本项目是酒店式公寓，位于京都府南部的观光地伏见区，单价大约在100万人民币/套，购买后作为旅游区民宿出租即可获得出租收益。

项目距离伏见车站2分钟，伏见车站到京都站地铁9分钟。项目土地面积233.43平方米，建筑物施工床面积729.48平方米，一共有27个客房，全部自带卫浴及厨房，还有一个管理室。

外观效果图外观效果图

室内效果图室内效果图

此项目有三种运营方案，第一种包租方案，第二种不包租限定管理方案，第三种不包租全管理方案。大部分投资人会选择包租方案，即由运营公司来管理、承租房产，无现地管理费、清洁费、维修基金等，每年净收益率7%，连续给五年，五年后投资人可选择继续包租协议，或者可选择自己运营。

小帮来帮您算笔账，一套房产单价100万人民币左右，年收益为7%则为7万人民币。若达到18万人民币的营业额要求，则需购买三套房产，年收益达到21万人民币。因此，购买房产申请移民的话则需300万人民币左右。您只需购买房产，开发商承诺包租，购房后即可申请投资经营管理签证。

中国人对于买房置业情有独钟，除了自身的安家之外，毕竟房产是最稳定的投资方式之一。除了价格，位置是尤为重要的。只要房产持续出租，获得收益。

“日本投资经营签证”申请条件

1、无年龄、无语言、经商背景、资产来源等要求；

2、无犯罪记录；

3、在日本成立公司，注册资本金500万日元以上（约合人民币30万元）；

4、在日本有固定的办公场所设立的在日企业每年营业额至少为300万日币。

注：配偶和未成年子女可以随行。

项目优势：

1、快审批：办理快速，要求低，申请周期约6个月；

2、易申请：项目政策稳定，历史悠久，成功率高；

3、低风险：投资金额合理、经营形式丰富，投资不动产回报高；续签要求低，保持每年公司营业额达到300万日元；

4、高福利：医疗、教育福利好，离中国近，往返便利；入籍要求低，无明确居住要求。

5、护照高性价比：投资满五年之后申请入籍获得日本护照。而日本护照是全球最好用的护照之一，在2019年亨利护照指数排名中，日本免签/落地签189个地区排名全球第一。

移民帮综合整理，部分内容摘自海居派。