疫情对日本观光业和房地产业的影响，一次次成为人们议论的焦点，原因为何？这要从2021年初的一则新闻说起。

大阪市政府亏本卖掉刚建好的民宿大楼

热议的导火线是在2021年1月22日，日本朝日新闻和共同社等权威媒体齐齐扔出了一个重磅消息：大阪地铁铁路公司（大阪市政府100%持股）出售了手上所持的高级民宿大楼，市场价值总计超过20亿日元。 这栋大楼位于大阪浪速区著名的旅游区域新世界通天阁附近。

受新冠疫情影响，访日外国游客无法在短期内恢复，因此大阪地铁将酒店、不动产等非铁路事业的扩大计划暂且搁置。

疫情之前，在安倍政府力推的“观光兴国”政策影响下，关西地区的海外观光客数量逐年创造新高，酒店房间连年紧缺，加之大阪施行的优惠民宿政策，民宿业蓬勃发展，成为香饽饽。为了扩大事业，大阪地铁铁路公司也想从中分一杯羹，拿下了这一优势地段，开发民宿事业——按照原计划，民宿共有72个房间，将全部于2021年2月开业。

疫情突然来临，访日游客数量锐减，在资金周转的压力下，大阪地铁铁路公司在2020年12月将其出售。

大阪市政府之所以亏损卖楼，是不是它不看好民宿发展的前景，才赶紧甩掉这个大包袱啊？

有这个想法的朋友，只看到了表象。

这个项目是大阪市政府100%出资持有的资产。因为看好其临近繁华的新世界商业区、大阪通天阁，在调研中大阪地铁确信这是外国游客们会很喜欢的地段。

但天降“新冠“黑天鹅，大阪政府大幅拨款挽救因疫情带来的损失，而这些目前看来只是搁置在手中的资产，产生不了现金流只能忍痛割让。左右政府决策的，不是资产的优劣，主要是——这届政府的可持续性。

一来，账面上不能亏损太多。

日本政府在新冠疫情的应对上，已经花费了大量资金。IMF此前就统计过，截至2020年底，为抗击疫情，日本总共支出230万亿日元，排名全球总额的第二。而日本政府今年向国会递交的新的预算中，又拨出5万亿日元用于抗疫，这直接让整个年度预算创下了历史新高。

而大阪府2021年还要支出1700亿日元用以应对新冠疫情。此外，包括世博会等其他项目的开支等着它……

      支出增多，但收入却明显减少。因为疫情，去年大阪的“法人税“等税收大幅减少。大阪府政府通告中就预计令和2020年度的税收整体减少了980亿日元，而到了今年，这个数字可能将上升到1410亿日元。

因此，你能想象，在外忧内急之下，急用钱的大阪政府，只能割爱。

二来，面子。

大阪市民讲究个人利益的群体，前段时间“大阪都构想”扯皮了好久，大阪政府信誓旦旦一定拿下，但最终却因为可能要增税，遭到大阪市民的抵制。

这次如果还让市民们知道，你拿着民宿做长租，收益少还要花精力，肯定要投下不支持票，把这届政府请下台。

大阪政府里的政客深知选民反对的事会危及自己的乌纱帽，得少做。

第三，经营之道。

大阪地下铁这次的处理方式，就是松下幸之助“水库式经营法”的实操案例。

景气时要为不景气的可能性做准备，比如购置优质房产收租等方式，来充盈现金流，保留一定的后备力量，到了不景气的时候就可以放一些水，以此保证现金流。

所以，即使大阪政府亏本转卖了这栋民宿大楼，也不妄它是一个优质的民宿项目。

我们反复去实地看这栋民宿，早中晚都去体验，整体感受了这里的所有配套。

（由大阪政府地下铁开发，是质量极高的多户大楼）

进入大门的日式金箔装修，内敛又不失大气。因为是新房，所以整体的设施都很新。

电梯的乘坐感受很好，是可容纳13人的中型电梯，对72户的住户而言绰绰有余。进入房内，整体做工和细节把握非常到位……

毕竟大阪地下铁承建的项目啊！如果我是游客，这样的酒店我会想要作为常住酒店名单，反复来住。

疫情已经持续了超过1年时间，日本房地产行业整体成交量虽然不如从前，但由于稳定的租客行情和人们对未来全球市场的预测，在价格上并未出现太大波动。

尤其在以东京、大阪为代表的一线重点城市的核心区域，一些房源甚至出现了不降反升的现象。虽然大阪地铁铁路公司及时止损，但并不代表政府不看好这个行业的前景：对于政府来说，这是一场时间战，将不能马上盈利的资产变现，也是对纳税人的交待。

大阪政府对民宿楼盘的考虑与移民帮对好房源项目的定义正好不谋而合，这也是为什么，我们觉得这个项目是值得买入的，在第一时间拿下这个项目，并把这个项目推广给国内投资者。 

这个项目是大阪目前市面上少有的现房

大阪现在市面上有很多民宿项目，但是绝大多数是期房，房子是好是坏、内部装修配置怎么样，都只能靠想象。

但惠美须町这个项目，是为数不多的现！房！上文介绍过该项目曾是大阪市政府项目，由大阪政府做调研，评估风险后精选大阪优质地段。而且由大阪市政府100%持股的大阪地下铁开发，于2020年12月新建成，质量有保证！

一、位置好，交通便利的市中心保障入住率

项目在大阪热门商圈日本桥长堀桥，步行日本桥地铁站4分钟，步行长堀桥10分钟，大楼步行到心斋桥也就13分钟，步行到难波12分钟，从难波乘车去神户、奈良、京都都很方便，属于热门商圈+热门民宿的核心区。

而我们的项目所在地——惠美须町，2020年的地价涨幅就高达10.63%，整个地价仅次于难波、大国町，排在浪速区的第三名。

就位置来说，惠美须町项目是做民宿非常好的地段。

项目所在位置

这栋大楼步行至惠美须町站仅需4分钟。从大楼出发，只要走路就能去那些咱们耳熟能详的旅游景点：步行6分钟能到通天阁，步行12分钟能到难波，步行15分钟能到黑门市场、天王寺……

公寓所在地为红色标记处

从项目的阳台望出去，都能看到大阪最高楼和通天阁，住在中高层景观很漂亮。

12楼实拍阳台景观，四面无遮挡

二、比价格，投资日本房产的时机来了

在对比了位置之后，再对比价格才有意义。

惠美须町项目步行难波12分钟，步行惠美须地铁站4分钟（日本桥南边一站），项目位于大阪浪速区，均价比周边的现房、甚至周边的期房价格都更具优势，不含赠送面积均价100万日元/㎡。

对这个数字没有概念？直接拿专业机构的数据来对比一下。刚刚过去1月25日，日本不动产经济研究所出的2020年大阪新房价（《近畿圏マンション市場動向2020年（年間のまとめ）》），大阪府所在近畿圈的新房成交单价连续8年上涨。其中，市部24区的平均价格是84.9万日元/平米。

这次卖的都是一室一厅，套内面积35平米、38平米、48平米，总共三种户型，均价约为100万日元/平米。

下面是户型图，一共3个户型。

而这栋大楼去年12月才交房，是个全新项目，还在核心6区……所以，价格理应更贵一点，而且跟其他同地段的项目比起来，价格低不说，性价比也高。

这里举正在贩售、地段差不多（位于大阪中央区，另一个核心区）的两个项目。

项目1的面积仅有26平米，但售价要3250万日元，平均单价为125万日元；项目2则在大阪桥和长堀桥之间，房间面积有37平米，可售价却要5000万日元，平均单价135万日元。

惠美須町首批房源均价100万日元/平米（折合人民币约5.9万元/平米），性价比很高！每间民宿面积35.23-48.41㎡，房价208万起，纯现房，送7㎡左右的阳台，有民宿牌照！有兴趣的投资人可以联系移民帮了解详细情况。

面对这个项目，小帮只有一个建议：心动了就要赶紧买。

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