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圣火熄灭，奥运谢幕，盛会过后日本房市会怎样？大幅下降还是继续上涨？

移民公寓日本房产

2021-08-14 20:00

8月8日，由不寻常交织而成的东京奥运会，随着主火炬焰火的熄灭落下了帷幕。尽管是在艰难时期下举办，但东京奥运会对日本房产市场的发展仍然具有深远影响，今天我们一起来了解一下，东京奥运会之后周边房市的投资走势。

今年上半年日本不动产的强势上涨，就让人不得不把它与奥运会挂钩，“奥运会效应”不可否认。那么，后奥运时代下，东京的房产市场会有哪些可以预见的变化呢？

01、日本不动产上半年价格明显上涨

除对整体经济的刺激，奥运会同样能够推动当地房地产市场的发展，使房价在举办后至少四年内保持上扬趋势，超过自然增值的涨幅。

尽管里约在举办当年受经济下行困扰而没有实现GDP的高速增长，但2013-2018年间，因世界杯和奥运会的双重因素影响，里约的房价增幅达225%。

亚特兰大、悉尼、雅典、伦敦奥运举办前后房价推移

作为本次奥运会的主要举办地，各房地产商和投资机构也早已开始在东京布局。衡量日本房产价值的“土地公示价格”和“不动产价格指数”这两项数据，无一不是在2013年开始攀升，其中尤以公寓为首，体现了奥运会十足的“带货能力”。

前不久，日本房产经济研究所发表了2021年上半年首都圈新建公寓市场动向。

△上半年首都圈新建公寓销售数据

调查结果显示，上半年(1~6月)首都圈新建公寓销售户数与去年同期相比增加了77.3%，达到1万3277户。这是自2018年以来，3年来首次上半年销售户数增加。

按区域来看，东京23区为5,816户(占有率43.8%)，东京都为963户(占有率7.3%)，神奈川县为3,566户(占有率26.9%)，埼玉县为1,303户(占有率9.8%)，千叶县为1,629户(占有率12.3%)。

首月签约率为72.5%，自2015年上半年（76.1%）以来6年来首次达到70%，与去年同期(68.3%)相比上升了4.2个百分点。

△2021年1月-4月新建公寓价格趋势

另外，2021年1月至4月，首都圈新建公寓价格整体呈上升趋势，4月份新建公寓价格甚至达到7,764万日元，预测2021年下半年回落可能性不大。

据日经中文网发布信息可示，东京楼盘可售数量减少，东京圈的新房开盘套数在2000年代上半期达到8万～9万套的高峰，近年来降至3万套左右，目前已变成卖方市场。

日本不动产研究所调查结果显示，92%的日本投资者在今后一年会 "积极进行新的投资"占的比例很高，可见投资者都很看好日本的房产前景，对日本房产市场未来充满信心。

△日本投资者在今后一年的投资预期

总的来说，上半年，不管是新建公寓、还是整栋的房产，价格都有明显的上涨，甚至刷新了最高记录。

但除此之外，日本的不动产价格上涨，并不单是因为奥运会的影响，根据业内人士分析，还有以下几个因素存在：

· 继承税的改定，很多日本富人为了节税目的，购入了不动产；

· 日本银行的金融放宽政策，很多上班族开始贷款购买投资型不动产，成为了个人投资家；

· 廉价的日元汇率，吸引了大量的海外投资家，高额物件的买卖也变得活跃起来；

· 建筑业人工费的上涨

02、奥运会后的日本不动产发展趋势

首次从城市规模和城市资源来看，日本无论是人口还是经济规模都堪比世界大都市的规模。也正因为这样，一直都倍受海外投资家的注目。

对比美国、新加坡、香港等地的不动产，日本的不动产更加便宜，回报率更高。另外日本不动产的租金也非常稳定，这也是吸引海外投资者的原因之一。

与此同时，为了避免2015年1月1日日本继承税税制的改订而产生的增税。有越来越多的人为了避免现金继承的高额税收而选择购买不动产继承。

这一现象如果今后也一直继续的话，那么不动产价格的上升在今后很大可能也会一直持续。

到这里为止，说了很多日本不动产还会继续上涨的理由。

但相信有很多人会问，奥运会结束之后就没有下跌的可能性吗？回答是当然会有。其中的一个原因就是奥运会结束后选手村的空置。

关于这一点，日本政府的对策是将选手村改为【文化・教育社区型住宅】来控制大量的空房、空地的流入破坏价格的稳定。

所以就算奥运会结束之后，日本的不动产也很大可能不会发生不动产市场下跌的现象。

另外，为了迎接奥运会进行的城市改造，公共设施的整备、公路、地铁等交通的强化，和新设都会让日本各个城市更加便利、更有魅力。

奥运会结束后，观光业也许会告一段落，但是都市竞争力加强了，不但会吸引更多日本的地方人口，同时也会吸引更多的海外人口前来投资。

所以总结一句话就是：奥运效应和宏观政策、供需平衡，加之日本本身的投资吸引能力，共同造就了此次房价的飞升，并且这些因素的影响在短期之内都不会消散。

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