过去两年，日本房地产市场经历了一场逆袭，逐渐摆脱了长达30年的低迷期。如今，“日本房地产正成为海外投资者的新宠"这一话题热度不减。
用“惊人”来形容这几年日本房价的变化毫不为过。
作为全球第四大经济体，日本凭借稳定的政治环境和完善的基础设施，吸引了众多投资者的关注。特别是在日元贬值、房价相对较低以及低利率的环境下，许多中国投资者纷纷涌向日本房市。
那么，对于普通中产而言，现在是否是进入日本房地产市场的好时机？
日本房产价格的显著上涨有其必然性，主要原因包括以下几点：
人口区域结构的变化
尽管日本整体人口呈下降趋势，并面临高度老龄化和低出生率问题，但首都圈、近畿圈和中京圈三大都市圈的人口却表现出稳定甚至增长的态势。长期保持人口净流入，显示出对居民和企业的强大吸引力。这些核心区域的人口稳定性，持续推动着对高品质住宅和商业地产的需求。
目前，日本总人口为1.22亿，其中大阪人口超过2800万，占全国近23%。在日本连续12年人口负增长的背景下，大阪等核心城市的人口仍在增加，这为住房需求的增长提供了有力支撑，也解释了大阪市区新建公寓价格居高不下的原因。
供应量与市场反应
东京圈的新建公寓供应量在经历疫情后的反弹后持续减少。2024年初至5月，首都圈新建公寓供应量同比下降13.9%，减少至7,404户。供应的减少在一定程度上推高了公寓价格，尤其是在需求稳定的核心都市圈。
2021年后，东京圈新建公寓供给持续收缩
经济政策和薪资增长
尽管日本央行逐步放宽YCC政策的利率控制上限，但在7月31日的货币政策会议上，央行决定将当前的政策利率从0%至0.1%上调至0.25%。这是自今年3月取消负利率政策以来的首次加息。然而，低利率环境仍然持续。
此外，2024年春季工资谈判达成了平均加薪5.17%的结果，这不仅提升了居民的购买力，还预计将继续支撑住房需求。这种薪资增长伴随着经济活力的提升，预计将进一步推动住房市场的发展，特别是在中高端市场。
土地市场回升
日本国土交通省发布的2023年全国基准地价数据显示，住宅和商业用地的平均地价连续第二年上涨1.0%，表明土地市场正在复苏。这可能意味着日本房地产市场正逐步摆脱1991年土地泡沫破裂后的困境，市场可能正进入新一轮的增长周期。
房地产市场核心区域，特别是三大都市圈，预计将在人口集中、经济活力和政策支持的推动下，继续呈现上行趋势。供需缺口的扩大，以及因建设成本上升导致的价格调整，都是支撑房价持续上涨的关键因素。然而，这一上行周期的持续性将取决于经济政策的有效执行以及全球经济环境的稳定性。
日本买房的注意事项
在日本投资房产并不如表面看起来那样简单。有人买了房子后打算出售，却发现持有的房屋房价大跌；有人计划开民宿，但前期选址、装修以及后续运营和维护每一个环节都不能忽视。房地产市场其中的风险和复杂性不可小觑。
地段至关重要
投资房产最核心的因素是：地段，地段，还是地段。如果你打算在日本投资房产，务必选择东京、大阪等大都市的核心区域，或者具备投资属性的潜力地区。历史经验表明，人口净流入的地区房地产投资风险较低，长期回报潜力更大。选择地理位置优越、交通便利、居住环境良好的区域，如靠近车站或市中心，通常能获得更好的长期投资回报。
性价比高才是硬道理
投资房地产时，租金回报率是关键。与股票类似，房地产的短期价格受市场情绪和资金流动影响，而长期价值在于稳定的租金回报。因此，投资前需要做足功课，仔细评估租金回报。
房龄因素不可忽视
如果你的投资目的是将来出售，建议购买房龄较新的房产。购买超过50年的房屋可能会在未来出售时面临房龄接近70年的问题，难以找到买家。
选择无需翻新的房子
许多二手公寓已进行过部分翻新。为了更容易出售，最好选择刚装修过的房产。如果房产无需进一步翻新就可居住，自然更具吸引力。
当地专业管理不可或缺
在投资前一定要咨询可靠的专业人士，以避免潜在风险。房产投资不像股票那样流动性强，除非自住，否则需要长期的持续管理（如代理出租等），这需要依赖当地的专业人士。
总体而言，对于海外购房者来说，日本房地产市场既充满机遇，也伴随着一些挑战。
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