作者：移民帮美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷，是美国注册税务、财务和遗产规划师，美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。文章版权由移民帮和作者所有，未经授权不得转载。

　　由于国内经济放缓、通货膨胀和人民币贬值等一系列问题，越来越多的中国家庭开始在全球范围内寻求资产保值增值的方式。美国经济的复苏使得美国房地产成为海外投资的首选。戴德梁行最近发布的中国对外投资市场报告显示，中国已成为仅次于美国的全球第二大跨境房地产投资来源。

　　就投资的目的地而言，投向美国的资产占海外投资的60%以上，个人投资动因从移民拓展到资产的保值增值。而投资美国房地产，有的人是自住，有的人则是出租。今天我们主要分享一下出租房产中，面临的各种各样的税务问题。

房产的租金收入如何报税？

　　作为外国人，也就是既没有绿卡，同时在美国居住没有超过183天，但有来自于美国的租金收入，也是要报税的，虽然不一定需要交税。

　　报税和交税是两个概念。报税的时间是第二年的4月15号之前。作为外国人，报税时没有夫妻联合申报，只能单人申报。所以如果在美国买房子，房子的产权如果是夫妻联合持有，需要报两份税表。

在报税上，外国人和美国人有什么不同？

　　因为外国人没有社安号，必须申请一个报税号，也就是通常所说的ITIN号（美国税号），有了这个号才可以报税。报税号的申请可以在税表做好后，与护照一起由本人送到税局办公室申请，也可以把护照在签发地公证，再把公证件和税表一起寄到税局，大概需要4-6周就可以收到报税号。所以如果房子的产权是否要夫妻联合持有，在购买是考虑清楚。因为两个人持有就要申请两个报税号，同时每年都要报两份税表。

买房子时，哪些费用可以抵扣？如何抵扣？

　　哪些费用可以抵租金收入呢？比如，买房时的费用。可以分为以下几类：

　　第一类，与房屋交易有关的费用。如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入，不可以抵税的，但可以附加在房子的成本上，将来出售时用来降低房子的增值。

　　第二类，与申请房屋贷款有关的费用。如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，则可以按照贷款的期限，来折旧抵税。

　　第三类，租金带来的各项费用。如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费，甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等，都可以抵扣当年的租金收入。

　　但要注意：当年的出租必须在14天以上，或者既有出租也有自住时，自住的天数不能够超过出租天数的10%，才会满足出租的定义。满足了出租房的定义，发生的各种费用才可以抵税。

　　第四类，修理费。如果房屋需要修理，而修理并没有增加房屋的价值，也不会延长房屋的价值，仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用。如漏水或者是破损墙体刷漆，或者修理坏了的窗户等等费用，当年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋顶重新修一下，比如更隔热，更饱暖，或者替换房间里的大件物品，能够增加房屋价值的，则不能在当年全部来抵税，这些成本只能逐年摊销。

　　折旧费如何利用？

　　要知道，折旧费是一笔比较大的费用，可以从租金收入里减去，但它并不是当年实际发生的费用。这样的结果就是当年的租金收入，减去包括折旧费在内的各种各样其他费用以后，净利润就非常少，甚至是亏损。但实际上不一定是真正的亏损，因为折旧费不是实际发生的费用。所以，如果有折旧费，当年可能就不需要交税，但是报税还是要申报的。

　　另外需要注意的是，折旧只针对房子本身的价值，土地是不可以折旧的。每年拿到地税单时，上面会显示土地和房屋各自的评估价值，这时只能按房屋去折旧。

　　折旧时，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢？房屋是由不同的部分组成，不同的组成部分，折旧的年限是不一样的。每年扣除的折旧费用，也会有很大的区别。例如房子的主体，折旧年限是27.5年，房屋装修部分可以用15年来折扣，而个人资产，则可以在5年之内折完。哪些属于个人资产呢？如房子里面的家电、家具、安全系统等等，都属于个人资产。折旧年限越短，每年能折抵的折旧费用就越多，当年的所得税就会越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折旧，这样每年可抵的费用比较少，相应的净利润就会比较高。但直接结果就是，当年有可能要多交税。虽然有租金收入，但扣掉各种费用，包括折旧费以后，可能是负的。

如果不欠税，是不是就可以不用报税呢？

　　还是要报的。因为如果你不通过报税，显示出你有各种各样的费用，税局就假定你这栋房子只有收入，没有费用，它就会要求屋主按租金收入来报税。

　　另外需要注意的是，税局对外国人要求预扣租金收入的10%。作为预扣税，第二年报税时是多退少补。

外国人和本地人在美国买房，有没有什么不同呢？

　　在买房节点来说，没有什么不同，所以移民前和移民后，何时买房没有区别。只是在投资时间和地点的区别。

　　报税时有没有不同呢？外国人和美国本地人，报税时税率是相同的，但抵扣略有不同。

　　主要体现在以下三个方面：

　　第一，本地人不需要预扣租金收入的10%，在第二年4月15号之前，按实际情况报税就可以。而外国人收到租金收入时，要预扣10%的预扣税。

　　第二，外国人报税只能报单身，没有其他的报税地位。而本国人一共有五种报税地位，最常见的就是夫妻联合申报，只用报一份税表即可。外国人如果夫妻联合持有一栋房产，需要报两份税表。

　　第三，外国人只能逐项扣减，没有标准扣减。

　　房子持有期间，每年的租金收入要报所得税。房子出售时，外国人除了和本地人一样，要在第二年的4月15号之前报出售房屋的增值税以外，同时为了避免外国人卖掉房子拿钱就跑，美国税局要求外国人的房产出售时，预交房子卖价的15%作为预扣税。每个州有自己的要求，例如加州的预扣税是3.33%。第二年报税时，正常报税，多退少补。

　　这里要注意，作为外国人预扣税时，预扣的是卖价的15%，而不是增值税的15%。所以很可能被预扣了很多税，一定要在第二年报税时，把多扣的部分拿回来，只需要交增值的部分就可以了。

　　那么，增值税究竟是多少？增值税的计算是卖价减去调整价格。调整价格就是买价，加上各种装修的价格，再减去折旧。如果持有房产超过12个月，就是长期投资，长期投资的税率分为三档，0、15%、20%。具体使用哪一档有更详细的要求。但是最高是20%，然后还有一个3.8%的投资税。

　　投资时间如果在12个月及12个月以下，属于短期投资。短期投资适用的是短期税率，短期税率是累计税制跟个人报税是一样的。税率从10%-39.6%，这是联邦税率，每个州还有自己的州税，税率也各不相同。

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