之前的文章中，我们介绍了中国人在美买房必经的3个阶段（相关阅读），也提到美国的房地产市场其实是存在一个大的周期的。回顾美国的房地产市场，从2000年开始，美国的房地产市场经历了两次比较大的周期，分别是： 2000-2003年、2003-2008年，2009年以后美国的房地产市场整体是向上的走势，今天我们主要介绍一下2000-2008年的美国房地产市场的情况。

在这两个时期内，美国究竟发生了什么事情，导致房地产市场这两次周期性的起伏呢？可以得出什么规律？今天美国房产专家Bill继续为您解读。

2000-2003年美国房地产市场

我们先从2000年开始说起，那个时候正是美国上一次互联网泡沫顶峰的时候。

当时大家都在疯狂地创业，科技公司非常多，一个新主意出来之后很容易就能拿到风投，然后就能包装上市，公司里的员工都成了百万富翁。就算你所在的公司不上市，你也可以买股票，很多股票都是一直在涨。纳斯达克屡创新高，我记得纳斯达克最鼎盛的时候，大概是在2000年3月10号的时候，大盘是5132点。所以，那个时候大家都觉得自己很有钱。

然而之后股市就开始走下坡路了，3个月之内著名的科技泡沫就发生了，纳斯达克也下跌了78%。屋漏又逢连夜雨，2001年9月11号又发生了著名的911恐怖袭击事件，股市雪上加霜，应声下跌。 

政府就开始下调利率，利率从6.5%一直降到了1.75%，到2003年的时候，直接就降到了1%，这也是历史性的最低点了。因为利率跟市场有很大的关系，尤其是房地产市场，如果用现金买房子，收益率就很低。 

这次科技泡沫破灭后，一直到2003年的时候美国房地产市场才真正触底。

2003-2008年美国房地产市场

2003年12月，布什总统上台后，推出了4.4万亿救市计划，让550万户美国居民都要住上房子，打算用房产泡沫取代科技泡沫。

他实施该计划的重要工具就是著名的两房机构：房利美和房地美，这两个大型的非银行住房抵押贷款公司被收归到财政部下面。用两房机构加杠杆，就很容易把美国的房地产泡沫撬动起来。

到了2004年，全美的住房率已经攀升到了69.2%，很多信贷机构疯狂去放房贷。当时我也去银行贷款，一开始的时候，银行还是很严谨的，要你的工作证明、查你的信用分数等。后来银行的条件逐步放松，就算你信用不好也没关系，付首付20%就可以贷款买房。

最后银行为了冲业绩，连首付都免了，直接贷款就可以拿房子。这些信贷机构把贷款单转手卖给两房机构，两房机构再转手卖给海外投资人。大家都知道后面会有人接盘，贷款条件越来越低，不用花钱，只要写写材料填填表格就能有房子住，这种好事大家当然都来抢，所以房价也就一路飙升。

直到2005年冬季出现了84万户法拍屋，法拍屋就是那些还不起月供的人，他们的房子就被银行往回收。这是危机刚开始浮现，但绝大部分人都不知道，只有做金融的或房地产内部的人，才会有所擦觉。

2006年房价还在继续上涨，2007年2月新闻报道25家银行破产，接着就是一系列的连锁反应，当年法拍屋的户数是220多万，比2006年上升了75%，大量的房子被重新推向市场，房价一路下滑。

股市也有很强烈的反应，2008年3月10日一天就跌了700点，连续跌了好几天，道琼斯指数很短的时间内跌了20%。

2008年危机进一步传导，雷曼兄弟倒闭。布什总统让550万户美国居民都要住上房子的美国梦就此破灭。所以这次房地产泡沫其实在2005年的时候已经有征兆了，但是到2008年才真正爆发。

美国房地产市场的规律

2008年奥巴马上台，推出了一系列的救市计划，2009年至今美国的房地产市场整体是向上的走势，至于下一次泡沫什么时候破灭还不可知。

但根据2000-2008年的房地产市场情况，我们可以看出，美国的房地产市场发生变化像地震一样，是深层次的，板块之间挤压产生一些波动，然后才慢慢传导，真正传导到地表的时候，就是大家都知道的时候，一般已经很晚了。

而且美国股市跟房地产市场其实是相互影响的，股市往往是超前于经济的，房地产则有滞后性。因为股市下跌以后，首先受影响的是实体，再从实体经济或人们的生活传导到房地产市场。所以一般股市大跌至少半年以后，才会慢慢反映到房地产市场，房价才会下跌。

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